Alternativ Investments

Alternativ Investments 2017-04-12T21:17:14+00:00

Alternative Investments

Alternativ-Investments: Erbbaugrundstücke / Erbbaurechte

Reizvoll und riskant zugleich

Die Erde bebt – denn die Mehrzahl der Menschheit erlebt schwierige Zeiten. Und dies nicht nur unter globalwirtschaftlicher und geopolitischer Betrachtung, sondern vor allem auch aus der Sicht der globalen Finanzmärkte. Denn Regierungen und deren als Handlanger agierende Notenbanken haben die Kapitalmärkte mit ihrer – in der Vergangenheit von Beobachtern zunächst enthusiastisch als „super-generös“, später jedoch als „unsinnig“ bezeichneten – Geldpolitik ins Chaos gestürzt. Udo Rettberg – 31. Juli 2016

Frankfurt

Immobilienboom in Metropolen – hier Frankfurt. Up, up and away – in den Wolken liegt die Zukunft.                          Foto: Udo Rettberg

Der Zins – der Preis für Kapital — hat als entscheidende Größe im internationalen Wirtschaftsleben an Bedeutung verloren. Mit anderen Worten: Geld hat keinen – oder so gut wie keinen – Wert mehr. Das wiederum hat enorme Auswirkungen auf die Aufteilung des Anlagevermögens, also auf die traditionelle Asset Allocation. Wer für die Zukunft vorsorgen will, ist zu einer flexiblen Anlagepolitik gezwungen. Das wiederum birgt hohe Risiken. Manche Beobachter sprechen derzeit bereits von einer ausweglosen Situation. Den Notenbanken sind auf dem aktuellen Niveau der Null/Negativzinsen weitgehend die Hände gebunden. Weitere Geldgeschenke durch Mario Draghi, Janet Yellen & Co. zum Beispiel in Form von „Helicopter-Money“ oder von bedingungslosen Grundeinkommen führen ins Reich der ökonomischen Phantasien.

Entsprechende „Wahnsinns-Taten“ in Form von Geldgeschenken an Europas Bürger habe ich in einem offenen Brief an Mario Draghi von der EZB bereits im April 2015 gefordert. Mir war und ist klar, dass Notenbanken und Regierungen versuchen werden, die wahnsinnige und verantwortungslose Geldpolitik bis zum Sankt Nimmerleinstag fortzuführen. Sie haben praktisch keine andere Chance. Die Notenbanker und –innen wissen, dass Zinsanhebungen die Welt in eine neue tiefe Rezession und sogar Depression stürzen würde. Denn vor dem Hintergrund der enormen globalen Verschuldung scheint eine Anhebung der Zinsen durch die Notenbanken wenig konstruktiv – und von Regierungen auch nicht gewollt.

Denn in diesem Fall würden Notenbanken ihren „Herrschern“ – den Regierungen nämlich – keinen Gefallen tun, weil diese dann bei der Kapitalaufnahme wieder höhere Zinsen zahlen müssten, was sich negativ auf die Schuldenlast auswirken würde. Und so versuchen die Draghis und Yellens dieser Welt die Geldpolitik der Null/Negativzinsen so lange wie möglich fortzuführen. Wenn ich jetzt Bundesfinanzminister wäre, würde ich versuchen 150jährige Staatsanleihen mit einem Negativzins von 5 % zu platzieren (keine Sorge, die EZB kauft die Papiere im Rahmen von QE 10, QE 11 oder QE 12 schon auf) und so fällig werdende Staatsanleihen mit 7 %igem Kupon zurückzukaufen. So oder ähnlich geht Entschuldung heute……………

Eine traditionelle Asset Allocation der bekannten liquiden Anlageklassen wie Aktien, Bonds, Bargeld und Rohstoffe inkl. Gold verbietet derzeit eigentlich Investments in Bonds, weil der Anleger in diesem Fall Kapitalanlagen in Staatsanleihen nicht nur Geld verschenkt, sondern auch Gefahr läuft, bei steigenden Kapitalmarktzinsen Kursverluste zu erleiden.

Die von uns als sinnvoll erachtete Asset Allocation bleibt bei Abwägung aller ökonomischen und politischen Faktoren mit Blick auf die bekannten Anlageklassen unverändert

– 35 % Aktien
– 00 % Anleihen
– 25 % Bargeld / Liquidität
– 40 % Gold / Silber / Edelmetall

Das aber heißt auch: Wollen Kapitalanleger solide gesicherte Renditen erzielen, müssen sie über dieses traditionelle Asset-Allocation-Gerüst hinaus denken und mit ihrem Kapital flexibel auf alternative Anlageklassen wie Hedge Funds, Private Equity, Sammlerstücke und auch auf die unterschiedlichen Immobilienformen setzen. Ein solches alternatives Invest- ment aus dem Immobilien-Bereich sind Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte.

Die „HPM Hanseatische Portfoliomana- gement GmbH“ (HPM) in Hamburg ist seit rund 7 Jahren in diesem Markt aktiv. Heute beschäftigt das Unternehmen 10 vor allem auf diesen Sektor spezialisierte Mitarbeiter, die alle weitreichende Erfahrung im Banking habe. „Unser Unternehmen hat auf diesem Gebiet über die Jahre hinweg eine gute interne Expertise aufgebaut. Die meisten Banken sind auf diesem Gebiet dagegen eher wenig aktiv“, sagt Thomas Stuwe von HPM. Mit den interessierten Kunden – also insti- tutionellen Anlegern wie Versorgungs- und Pensionskassen bzw. Stiftungen, die über den Zeitablauf hinweg eigene Zahlungsverpflichtungen haben, oder auch mit gut betuchten Privatanlegern – werden dabei individuelle Vereinba- rungen getroffen. Die Rendite-Möglichkeiten können derzeit durchaus bei 3 bis 4 % zzgl. einer Indexierung des Erbbau- zinses liegen, die einen fortlaufenden In- flationsschutz bietet.

Deutsche Erbbaugrundstücke gelten in Fachkreisen als ein recht interessantes Investitionsvehikel. Sie weisen allerdings auch Schwächen auf, die, wie grundsätzlich beim Immobilienerwerb, vor allem in der eingeschränkten Liquidität dieser Anlageform zu sehen sind. Da es sich um keine Wertpapiere handelt, findet der Handel von Erbbaurechten – wie auch der von bebauten Grundstücken – auf keiner Finanzmarkt-Plattform oder gar an einer Börse statt. Denn hier handelt es sich um die Investition in einen Sachwert – allerdings ohne die bekannten üblichen Immobilienrisiken wie Unwägbarkeiten bei der Vermietung und Instandhaltung.

Darüber hinaus weisen sie durch eine grundbuchliche Absicherung und den Erbbaurechtsvertrag eine hervorragen- de Sicherheitenstufe aus. Anlageformen wie Erbbaugrundstücke und daraus abgeleitete Erbbaurechte kommen z.B. dann an den Markt, wenn – wie zuletzt in Hamburg – Altenheime durch besondere Umstände gezwungen sind, Immobilien zu veräußern oder wenn Wohnungs- baugesellschaften sich zusätzliche Liqui- dität für ihre „Kerninvestments“ verschaffen.

Dabei bestehen prinzipiell zwei Einzelinvestments. Nämlich das Grundstück und das Gebäude darauf. Das Grundstück ist in der Regel das wertstabilere Investment. Anleger müssen dabei wissen, dass der Erwerb eines Erbbaugrundstückes in Deutschland der Grunderwerbsteuer unterliegt, welche auf den Kaufpreis erhoben wird. Bei Erbbaugrundstücken wird die Bemessungsgrundlage durch die Restlaufzeit des Erbbaurechts- vertrages sowie den Erwerbsfaktor beeinflusst.

Deutsche Erbbaurechte bieten Kapitalanlegern im Immobilienbereich also stabile Einnahmen aus werthaltig bebauten Grundstücken durch solide planbare Ausschüttungen und sollten sich durch eine erstrangige grundbuchliche Sicherheit auszeichnen. Diese Anlageform bietet Investoren eine laufende Wertsicherung, also auch einen echten Inflationsschutz, obwohl dieser Faktor derzeit in einem deflationären Umfeld weniger zählt. Bei der HPM wird das Chance-Risiko-Ver- hältnis als „ausgezeichnet“ beschrieben. Anbieter solcher Investments verdienen über die Maklercourtage, die auf glei- chem Niveau wie bei klassischen Immobilien-investments liegt.

AUF DER BÜHNE: Thomas Stuwe zum Thema Erbbaurechte

Auf den Standpunkt kommt es an

Frage Udo Rettberg: Für welche Investo- ren sind Erbbaurechte interessant?
Antwort Thomas Stuwe – Ab einem – nicht festgeschriebenen – Mindestbetrag von 150.000 € sind sie für jedermann zugänglich. Häufig sind Kirchen und Gemeinden unter denjenigen zu finden, die die Objekte besitzen. Privatanleger und institutionelle Investoren interessieren sich immer stärker für diese Anlageklasse.

Damit ich das Investment besser verstehe, die Frage, ob der in Erbbaurechte in- vestierende Kapitalanleger zu irgendeinem Punkt zum Eigentümer der Liegenschaft wird?
Ja, mit der Erfüllung des Grundstückkaufs entsteht auch das Eigentumsverhältnis.

Sind Erbbaurechte eher ein Immobilien-Investment (zur Selbstnutzung) oder eine auf die Erzielung laufender Rendite ausgerichtete Kapitalanlage?
Für den Kapitalanleger sind Erbbaurechte ein Renditeobjekt. Für den Abgebenden entsteht eine Verpflichtung zur Zahlung der Pacht bzw. des Erbbaurechtszinses. Dabei bleibt der Vorzug bestehen, den Aufbau, das Gebäude, weiter nutzen zu können. Insbesondere bei institutionellen Anlegern kann sich der Vorteil ergeben, dass das Eigenkapital nicht mehr im Grundstück gebunden ist und somit für andere Investments oder Zwecke zur Verfügung steht.

Erbbaurechte müssen in die Kategorie illiquide Investments eingereiht werden, was konkret heißt, dass es keinen liquiden Zweitmarkt gibt – oder?
Ja, es gibt keine Notierungen an einer Börse oder einem Zweitmarkt. Hier müssen die Interessen der Beteiligten einfach zusammentreffen, also „matchen“. Bemerkenswert ist dabei aber neben der erwähnten, vorteilhaften Indexierung (Inflationsausgleich), dass stille Reserven aufgebaut werden können, wenn der Immobilienwert steigt und im Vergleich zu einer Börsennotierung Marktschwankungen keinen täglichen Bewertungszwang erfordern.

Erbbaugrundstücke sind also langfristige Investments mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren?
Nach dem Erbbaurechtsgesetz gibt es sowohl die Möglichkeit einer Verlän- gerung als auch die Chance auf eine zeitliche Begrenzung bzw. Auflösung.

Wie wirkt sich die erstrangige Grundbuchsicherung aus?
Der Anleger steht im Grundbuch in einer separaten Abteilung und sollte dort gegebenenfalls auch noch vor den Banken stehen. Dann ist die Absicherung erstklassig. Genau darauf achten wir bei der Investmentauswahl sehr genau.

Welche Aussagen können zum Verhält- nis Chance / Risiko getroffen werden?
Wie bei allen Kapitalanlagen, benötigt der Investor auch hier einen eigenen Standpunkt im Abgleich mit seinen Anlagezielen um seine persönliche Investmententscheidung zu treffen.

Wie groß ist das Risiko, dass sich das rechtliche Umfeld im Falle eines „big bang“ (Schuldenschnitt, Währungsreform, etc.) zu Ungunsten des Investors verändert? Ich erinnere mich, dass Staaten in vorherigen „großen Krisen“ z.B. Zwangshypotheken eingeführt haben
Exogene Ereignisse bzw. veränderte Voraussetzungen bleiben – wie auch bei anderen Investmentformen – selbstverständlich eine Unwägbarkeit.

Wenn ich das Investment richtig verstehe, dann liegt der Sinn des Kaufs nicht unbedingt im Wiederverkauf – oder?
Das kann, muss aber nicht so sein. Das wiederum zeigt die hohe Flexibilität dieser Anlageklasse und Anlageform auf. Dem interessierten Anleger ist wegen der komplexen Strukturen auf alle Fälle ein ausführliches Beratungsgespräch anzuraten.

Thomas Stuwe

Thomas Stuwe – HPM Hamburg

Alternative Investments

IMMOBILIEN-INVESTMENTS
Risiken nicht unterschätzen

Immobilien waren während der vergangenen Dekaden in vielen Ländern dieser Welt die wichtigste und zugleich wertträchtigste Anlageklasse überhaupt. Dies hat zum einen mit der begrenzten Nutzfläche auf dem Planeten Erde und zum anderen auch mit der gleichzeitig steigenden Zahl von Menschen zu tun. Dort, wo das Angebot an Fläche schrumpft, die Zahl der Menschen jedoch gleichzeitig weiter steigt, kennen die Preise in der Regel nur eine Richtung – nach oben. Das gilt auch dann, wenn bedacht wird, dass zusätzliche Immobilien-Nutzflächen vor allem in der Höhe gesucht werden; denn die Bauindustrie baut immer höher. Die Zukunft kratzt an den Wolken. UDO RETTBERG – FRANKFURT

Foto Udo Rettberg

Wenn sich die Zahl der Baukräne in einer Metropole – wie hier in Frankfurt am Main – innerhalb von wenigen Monaten verdoppelt oder verdreifacht, ist Vorsicht angebracht. Dann droht eine Trendwende. Foto: Udo Rettberg

Davon träumt wohl jeder Kapitalanleger. Mit Immobilien gewannen Investoren in den vergangenen sechs Jahren – gemessen am FTSE-Nareits-Index, der die globale Wertentwicklung von Immobiliengesellschaften reflektiert – in US-Dollar gerechnet durch- schnittlich 20 % bis 25 % p.a. (in US-Dollar gerechnet). Wird die rund 33%ige Wertsteigerung des US-Dollars berücksichtigt, dann errechnet sich für Euro-Anleger in Real-Estate-Investments in den vergangenen sechs Jahren ein Plus von ca 30 % p.a. Aber – die meisten Privatinvestoren haben zum einen aus Gründen „mangelnden Kleingeldes“ bzw. hoher Einstiegsgrenzen und zum anderen aus Unkenntnis über die komplexen Eigenarten dieser Anlageklasse den Haussetrend der Immobilien-Kapitalanlage nicht – oder nicht vollständig – mitgemacht. Viele Deutsche haben sich während der aktuell noch laufenden Niedrigzinphase der vergangenen Dekade selbst genutztes Wohneigentum zugelegt und auf diese Weise vom weltweiten Immobilien-Boom profitiert. „Wer in Immobilien investiert, sollte einer alten Regel zufolge vor allem auf die drei wichtigsten Faktoren achten: a) Lage, b) Lage, c) Lage“, so Markus Ross, Geschäftsführer des Finanzdienstleisters Ceros aus Frankfurt. Und in der Tat ist der Standort einer Immobilie neben politischer Stabilität des entsprechenden Landes und finanziellem Umfeld der wichtigste und entscheidende Einflussfaktor für die Wertentwicklung des jeweiligen Immobilien-Projekts.

IMMOBILIEN – HIT FÜR KAPITALANLEGER
Der Begriff „Immobilie“ wird vom lateinischen Wort „immobilia“ abgeleitet, das so viel bedeutet wie „unbeweglich“. Unter den Bezeichnungen „Immobilie“ oder auch „Liegenschaft“ werden bebaute und unbebaute Grundstücke, Gebäude, Ein- oder Mehrfamilienhäuser, ganze Gebäudekomplexe oder aber auch Fabrikgebäude subsummiert. Unter dieser Bezeichnung Immobilie wird unter dem Aspekt der Kapitalanlage also stets entweder ein Grundstück oder aber ein bestimmter Anteil an diesem Grundstück verstanden. Das sind in der Regel dann einzelne Wohnungen oder Gebäudeteile mit entweder wohnwirtschaftlicher oder aber gewerblicher Nutzung.

Weitere Bewertungs-Elemente sind das Alter und die Erhaltung von Liegenschaften. Und so raten Makler ganz offen dazu, bei jenen Immobilien Vorsicht walten zu lassen, die einen schlechten Qualitäts-Standard aufweisen. Denn selbst dann, wenn diese Liegenschaften baulich noch völlig in Ordnung sind, heißt das noch lange nicht, dass sie den über die Dekaden hinweg gestiegenen Ansprüchen des Mieterklientels gerecht werden. Welche Einflüsse wirken besonders auf die globalen Immobilienmärkte ein? Entscheidend für die Preisentwicklung sind zum einen makroökonomische Trends wie

• die Wachstumsdynamik,
• die Entwicklung der Zinsen,
• demografische Trends und Völkerbewegungen,
• klimatische Veränderungen,
• politische Trends (Diktatur, Demokratie etc),
• steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen,
• die Wirtschaftskraft bestimmter Regionen
• die rund um die Immobilien verfügbaren Arbeitsplätze.

Zum anderen sollten Immobilien-Interessenten auch kritische mikroökonomische Überlegungen anstellen. Dabei geht es auch um den Erhaltungszustand des Objekts.
USA GEBEN DIE RICHTUNG VOR – Langfristig weisen Immobilien-Investments einen klar nach oben gerichteten Trend auf, wie die weltweit am stärksten beachteten Indizes beweisen. Der FTSE-Nareits-Index ist seit Anfang des Jahres 2009 um etwa 185 % in die Höhe geschossen. Über den größten, liquidesten und am weitesten entwickelten und ausgereiften Immobilienmarkt verfügen zweifellos die USA. Das hat sich gerade auch während der sich stark zerstörerisch auswirkenden Subprime-Krise gezeigt, in der die unzähligen Schwächen nicht nur des US-Immobilienmarktes, sondern des gesamten nordamerikanischen Finanzwesens erkennbar wurden.

Beweis für die Dominanz der USA ist auch die seit Jahren steigende Zahl der an der New York Stock Exchange (NYSE) sowie an der Technologiebörse Nasdaq börsengelisteten Aktien von Immobiliengesellschaften. Darüber hinaus wurde im Jahr 1960 in den USA auch der erste Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ins Leben gerufen. Hintergrund: Finanzgesellschaften erhielten durch diese neue Regelung in der Folge die Möglichkeit, bei privaten Kapitalanlegern Geld einzusammeln, diese Investments als REITs zu verbriefen und diese Investments dann über die amerikanischen Wertpapierbörsen im Interesse der Kapitalanleger fungibel zu machen.

Immobilienaktien im Höhenflug
FTSE Nareits All Reits Global Index

Grafik1

Quelle: Barchart

Investmentformen bei Immobilien
• Direkt-Investments – Selbstgenutzte Immobilien
• Direkt-Investments – Rendite-Objekt Immobilien
• Immobilienfonds
• Immobilienaktienfonds
• Aktien von Immobiliengesellschaften
• Real Estate Investment Trusts (REITs)
• Exchange Traded Funds (ETF)
• Immobilien-Zertifikate
• Synthetische Immobilien-Investmentprodukte

REIT- DIE DEFINITION – Ein Real-Estate-Investment-Trust (REIT) ist eine Kapitalsammelstelle mit dem Ziel, Kapital einzusammeln und dieses dann in Immobilien zu investieren. Ein REIT erwirbt, verwaltet und veräußert Eigentum an Immobilien, wobei Bestandsmietwohnungen in der Regel davon ausgenommen sind. REITs gibt es inzwischen auf alle möglichen Liegenschaften wie Hotels, Gewerbeparks und auch auf Golfplätze. In Deutschland ist die Gründung von REIT seit dem Jahr 2007 möglich geworden – die Unternehmensform der Aktiengesellschaft ist dabei zwingend vorgeschrieben. REITs unterscheiden sich u.a. aus steuerlicher Sicht von Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften.

Auch bei detaillierter Auswertung regionaler Statistiken wird der Boom offenkundig. Untersuchungen der weltweiten Statistikämter zeigen allerdings erhebliche Unterschiede in der Wertentwicklung regionaler Immobilienmärkte. Auffallende inflationsbereinigte Preissteigerungen gab es bei Wohnhäusern in jüngster Zeit im Stadtstaat Hongkong sowie in Irland. Beide regionalen Märkte wiesen im zweiten Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahr zweistellige prozentuale Preissteigerungen auf. Auch in Estlands Metropole Tallinn ging die Immobilien-Hausse mit nur leicht nachlassender Dynamik weiter.

EXZESSE IN HONGKONG? – Beobachter glauben, der Immobilienmarkt in Hongkong stehe vor Exzessen. Die Chinese Estates Holding hat diesen Markt zuletzt heiß laufen lassen. Das Unternehmen des 64jährigen Billionärs Joseph Lau hat für ein Bürohochhaus in der ehemaligen britischen Kronkolonie den Rekordpreis von 12,6 Mrd. Hk-$ (umgerechnet also etwa 1,5 Mrd. €) bezahlt – mehr als Doppelte des bisherigen Immobilien-Rekords in Hongkong Lau ist dafür bekannt, sein Vermögen breit in Sachwerte zu streuen. Zuletzt hatte der Vater zweier Töchter u.a. am Markt für Kunst und für Edelsteine mit spektakulären Engagements für Aufsehen gesorgt. Bei Sothebys in Genf ersteigerte er z.B. einen 12,05 karätigen blauen Diamanten für den Rekordpreis von sage und schreibe 48,6 Mio. sfr.

Investieren in US-Immobilien
Vanguard ETF – VNQ

Grafik2

Quelle: Barchart

ABKÜHLUNG IM ARABISCHEN RAUM – Nachdem die Preise von Immobilien und Grundstücken auf der arabischen Halbinsel – vor allem aber in Dubai – noch im Jahr 2014 überdurchschnittlich kräftig in die Höhe geschossen waren, kam es zuletzt hier zu einer Beruhigung. Wie rasch Anleger bereit sind, haussierende Immobilienpreise auch zur Realisierung angefallener Gewinne zu nutzen, zeigt gerade die aktuelle Entwicklung in Dubai, wo es im zweiten Quartal 2015 zu einem zweistelligen prozentualen Preisrückgang kam. Diese negative Preisentwicklung im arabischen Raum ist nicht zuletzt auch auf die anhaltende Schwäche des Rohölpreise zurückzuführen, durch die der Wohlstand in den Ländern der Region eine negative Entwicklung genommen hat. Auch die politischen Spannungen im Nahen Osten wirkten negativ auf das Klima am Immobilienmarkt der Region. Darüber hinaus werden Anleger durch Prognosen über negative Auswirkungen des Klimawandels von Investments in „heißen Regionen“ wie Arabien von Investments abgehalten.

Foto Udo Rettberg2

Hotel-Immobilien (hier in Boca Raton / Florida) sind bei den Vertretern der REIT-Branche seit vielen Jahren sehr stark gefragt. Jetzt allerdings treten die Risiken wegen der geopolitischen Spannungen gerade hier offen zutagen. Foto: Udo Rettberg

Für den Preisanstieg im Immobiliensektor war und ist nach wie vor das günstige monetäre Umfeld ursächlich. Für Interessenten ist die Finanzierung von Immobilien durch Fremdkapital wegen der Nullzinspolitik der Notenbanken heute wesentlich interessanter als noch vor fünf oder zehn Jahren. Hinzu kommt, dass immer mehr reiche Investoren die angespannte oder zumindest undurchsichtige politische Lage in ihren Heimatländern (wie z.B. im arabischen Raum, in Russland und auch in China) zur Kapitalflucht nutzen. Immobilien waren in der Asset Allocation dieser Investoren dabei stets erste Wahl. So berichten zum Beispiel zahlreiche Makler in der westkanadischen Metropole Vancouver und auch in der Finanz-Hochburg Toronto über einen massiven Zufluss chinesischen Kapitals mit der Folge starker Preissteigerungen am dortigen Grundstücks- und Immobilienmarkt.

Deutschland ist in den internationalen Liegenschaften-Ranglisten in jüngster Zeit mit einer wenig spektakulären Preisentwickung

nur im Mittelfeld zu finden. Im zweiten Quartal sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um knapp 4,0% gestiegen. Zum Vergleich: im zweiten Quartal 2014 hatte der Preisanstieg gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2013 noch bei 1,3 % gelegen. In den USA weisen die Preise seit Jahren einen kontinuierlichen Anstieg auf. In den vergangenen zehn Jahren gab es bei Wohnimmobilien – in US-Dollar gerechnet – eine stetige jährliche Steigerung zwischen 4 und 6 %. Euro-Anleger können sich zusätzlich darüber freuen, dass der US-Dollar gegenüber dem Euro während dieses Zeitraums um rund 33 % gestiegen ist.

Doch Immobilien sind beileibe nicht immun gegen alle möglichen Arten von Risiken. Neben den genannten Gewinner-Nationen gab es zuletzt nämlich auch zahlreiche Verlierer. Die angespannte geopolitische Großwetterlage führte zum Beispiel in Ländern wie Russland, Ukraine, Puerto Rico und auch in Venezuela zu bemerkenswerten Preisrückgängen.

CRASH-RISIKEN BEI IMMOBILIEN

Doch wie geht es nach den massiven Preissteigerungen der vergangenen Jahre jetzt weiter? Ist der langfristige Haussetrend in Gefahr, wie einige Ökonomen betonen? Was viele Kapitalanleger und Immobilienbesitzer bei ihrem Blick auf die in der Vergangenheit erzielten Traumrenditen oft vergessen, sind die erheblichen Risiken, die mit Immobilien-Investments verbunden sind. Die generellen Immobilien-Risiken liegen nach dem über mehr als eine Dekade anhaltenden Aufwärtstrend der Preise dagegen in einer generellen Trendwende, deren Auslöser zum Beispiel eine globale Rezession oder sogar Depression sein könnte. Neben der latenten Gefahr einer Verschlechterung der generellen Lage an bestimmten Immobilien-Standorten und des Risikos einer höheren Belastung durch staatliche Stellen gibt es noch zahlreiche andere – in der Regel wesentlichnoch schwerer wiegende – Risiken.

A – DAS DEVISEN-RISIKO – Dabei geht es bei international ausgerichteten Immobilien-Engagements um hier lauernde Währungsrisiken. In den vergangenen sechs Jahren konnten Euro-Kapitalanleger mit Investments in US-Liegenschaften massive Währungsgewinne erwirtschaften. Nach dem starken Anstieg des „Greenback“ in Richtung Parität zum Euro – also 1 Dollar = 1 Euro – dürfte das Wertsteigerungs-Potential der US-Valuta zunächst einmal weitgehend ausgereizt sein. Das Jahr 2015 hat gezeigt, dass Regierungen und Notenbank die diktatorische Maßnahmel von Währungs-Abwertungen durchaus als probates Mittel für eine Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit ihrer Volkswirtschaften sehen. Die Gefahr eines Währungskriegs in Form eines Abwertungs-Wettlauf ist für das Jahr 2016 nach wie vor nicht vom Tisch.

B – RISIKO DER ZINSWENDE – Entscheidende Impulse erhielt der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren durch die kurzsichtige Fiskalpolitik der Regierungen sowie durch die unsinnige Geldpolitik der Notenbanken. Bei eingehender Überlegung sollten Menschen zu der Erkenntnis gelangen, dass der Aufschwung und der Wohlstand vergangener Dekaden durch die Inkaufnahme von gigantischen Staatsschulden lediglich „erkauft“ – also „erborgt“ – worden ist. Wenn Zentralbanken irgendwann die seit längerem angekündigte Zinswende einleiten, die Zinsbelastung von Immobilien-Investments dann von „quasi null“ angenommen auf fünf Prozent oder mehr steigen sollte, verändert sich das Umfeld der Immobilien-Finanzierung total.

Auf Seiten geldpolitischer Eliten existiert eine große Besorgnis mit Blick auf die Immobilien-Hausse vergangener Jahre. Eric Rosengren, Präsident der Federal Reserve Bank of Boston, hat sich in den vergangenen Tagen extrem besorgt über den starken Anstieg der Preise vor allem bei gewerblichen Immobilien gezeigt. Auch dessen Kollege John Williams von der San Francisco Fed hatte sich zuvor ähnlich kritisch geäußert. Das Argument der Notenbanker: Immobilien-Investoren droht große Gefahr, weil sie vor dem Hintergrund der rekordtiefen Zinsen möglicherweise zu hohe Risiken am „Markt für Betongold“ eingehen. Diese Immobilien-Fans seien möglicherweise nicht ausreichend auf den „Tag X“ – den Tag der Zinswende also – vorbereitet, warnen die Fed-Vertreter.

C – POLITIK IST DAS GRÖSSTE RISIKO – Damit aber ist die Risiko-Liste für Immobilien noch nicht final. Das größte Risiko liegt vor allem auf politischer Ebene. Irgendwann müssen Regierungen angeblich demokratischer Industrieländer über eine Verringerung oder im Idealfall sogar über einen Abbau von Staatsschulden nachdenken. Auf diesem Wege gibt es unzählige Möglichkeiten. Diese aber sind allesamt unpopulär. Denn mit allen denkbaren Lösungen wird vor allem das Volk getroffen.

D – RISIKO DER ZWANGSENTEIGNUNG – Viele Wege führen zum Ziel. Manche werden von Anlegern und Immobilienbesitzern heute noch als „unmöglich“ erachtet. Aber Vorsicht! Regierungen waren über die Jahrhunderte hinweg bei der Lösung solcher und ähnlicher Probleme nicht nur erfinderisch, sondern darüber hinaus auch gnadenlos. Die Prosperität der Weltwirtschaft und vor allem der Boom der Immobilienmärkte weckt halt Begehrlichkeiten. Es wäre nicht das erste Mal, dass Finanzminister gerade auch an den Immobilienmärkten ihr Unwe- sen treiben. Das geht sowohl über eine höhere Besteuerung des Immobilienvermögens, über höhere Grundsteuern und ähnliches als auch über andere „schmutzige Tricks“. In diesem Kontext sei zum Beispiel auf das Instrumentarium der Zwangsenteignung hingewiesen.

E – RISIKO DER ZWANGSHYPOTHEK – Bekannt ist aus der Geschichte zudem auch das Mittel der Zwangshypothek. So mancher blauäugige Bürger und Kapitalanleger mag meinen, dass das in einem angeblich demokratischen Land wie Deutschland keine Option für die Regierung sein kann. Wer das glaubt, sollte ein zweites und drittes Mal nachdenken. „Nichts ist unmöglich“, heißt es in einer Autowerbung. Das gilt auch für die von Regierungen durchgesetzten Methoden im Rahmen der Financial Repression. Ein Blick in die Vergangenheit – nämlich in die unruhigen und kritischen Jahre 1923 und 1948 – zeigt, dass die deutschen Regierungen ihren Bürgern Zwangshypotheken auf deren Immobilien verordneten. Denn das ist ein Mittel, mit dem Regierungen unter dem Gesichtspunkt der „Gerechtigkeit“ die Mehrheit seiner Bürger auf seine Seite ziehen kann. „Wer Immobilien besitzt, muss reich sein“, heißt es im Neiderland Deutschland. Wenn der Staat von einer zu hohen Schuldenlast in seinem Handeln erdrückt wird, wälzt er diese Schulden z.B. über höhere Steuern, Abgaben und über Zwangs- hypotheken (auch als Instrumentarium der „Zwangsvollstreckung“ zu bezeichnen) eben auf die Häuslebauer ab.
In der Vergangenheit funktionierte das in der Art, dass der Staat Staatsschulden in die jeweiligen Grundbücher der Immobilienbesitzer eintrug. Hauseigentümer hatten auf diese Art und Weise wieder neue – oder je nach Stand der Dinge noch mehr alte – Schulden. Dass Politiker erfinderisch sind, zeigte sich in der Vergangheit auch daran, dass für diese Art des Betrugs das so genannte „Lastenausgleichsgesetz“ kreiert wurde. Regierungen werden sich als Handlanger des „Superreichen-Establishments“ in diesem Kontext dann wohl auch das Recht nehmen, nur bestimmte Immobilien „auszusuchen“ und mit einer Zwangshypothek zu belegen. Wollen sie vor allem die privaten Immobilienbesitzer „bestrafen“, dann werden sie dies gezielt tun. Sie könnten dann zum Beispiel auf der anderen Seite auch die „Superreichen“ mit ihren Gewerbe-Immobilien bei dieser Regelung außen vor lassen. Wie gesagt: „Nichts ist unmöglich“. Das gilt auch für das Wunderland Deutschland.

F – KRIEGS-RISIKO – Doch das ist noch längst nicht alles. Auf dem Weg in die ungewisse Zukunft lauern noch andere Risiken. Denn wegen der derzeit alarmierenden geopolitischen Entwicklung ist die Gefahr einer Verschärfung und vor allem einer Ausbreitung von bislang eher noch regional beschränkten kriegerischen Konflikten nicht von der Hand zu weisen. Mit Kriegen geht aber in der Regel in nur kurzer Zeit die Zerstörung von Immobilien-Vermögen einher. Immobilien-Reichtum kann so praktisch über Nacht zum „Nichts“ werden. „Die Gefahren eines Immobilien-Crashs sind real“, mahnt Ceros-Geschäftsführer Markus Ross zur Vorsicht.

Dieser Beitrag ist am 27. 11. 2015 in leicht gekürzter Form als Advertorial bei „Handelsblatt Online“ erschienen

IMMOBILIEN-INVESTMENTS-Risiken nicht unterschätzen